Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser pour la vente ?
Lors de la vente de votre habitation, vous êtes dans l'obligation légale de fournir au futur acquéreur un dossier de diagnostic technique à jour et dans les normes. Nous vous résumons ci-dessous les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir lors de la vente.
- Le diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ERP, anciennement ESRIS)
- La loi Carrez
- Le diagnostic gaz
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic termites
- Le diagnostic plomb
- Le Diagnostic Performance Energétique (DPE)
- Le Diagnostic Électricité Obligatoire (DEO)
- Le diagnostic assainissement
La loi Carrez
En vigueur depuis 1996, la loi Carrez impose au vendeur d'un appartement ou d'un local commercial en copropriété de calculer la surface habitable du bien afin de la communiquer au futur acquéreur lors de la promesse ou du compromis de vente. Vous pouvez faire réaliser ce diagnostic par un professionnel ou bien le réaliser vous-même en tenant compte des surfaces qui entrent ou non dans le calcul de la loi Carrez. S'il y a manquement, le vendeur s'expose à l'annulation de l'achat par l'acquéreur. Si les calculs s'avèrent faux ou exagérés, l'acheteur pourra également demander une révision du prix suite à la transaction.
Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz vise avant-tout à assurer la sécurité des occupants d'un bien, en vérifiant la conformité des différentes installations mises en place: état du matériel actuel, étanchéité de la tuyauterie, raccordement des appareils, bonne ventilation de l'habitat,... Il est obligatoire pour tous les logements dont les installations de gaz sont vieilles de plus de 15 ans. Il vous faudra faire appel aux services d'un diagnostiqueur pour le réaliser. En cas d'absence de réalisation dans le cas d'une vente, le propriétaire peut encourir des sanctions civiles. En cas de découverte d'une installation défectueuse, l'acquéreur peut engager une action auprès du Tribunal de Grande Instance (TGI).
Le diagnostic amiante
Interdit depuis 1997, l'amiante présente un risque pour la santé des habitants et peut provoquer des cancers et des maladies respiratoires. La réalisation du diagnostic est obligatoire pour tout bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 et doit être effectué par un diagnostiqueur. La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée, sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.
Le diagnostic termites
Les termites sont réputés pour endommager sévèrement certaines infrastructures en se nourrissant du bois qui les compose. Obligatoire depuis 1997, le diagnostic termites vous permet de détecter la présence éventuelle de ces parasites dans l'habitat. Il est valable pendant 6 mois après sa réalisation et est à effectuer par un diagnostiqueur. A savoir que si des termites ont déjà été repérées dans votre voisinage, il est fortement conseillé de réaliser des vérifications régulièrement afin de surveiller leur présence dans votre maison. A noter que si le diagnostic termites n'est pas réalisé par le vendeur avant la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur pourra faire appel au Tribunal de Grande Instance afin d'obtenir un dédommagement en cas de problème. La présence de termites peut être considérée comme un vice caché. Il sera alors question de prouver l'éventuelle mauvaise foi du vendeur au cours de sa démarche.
Le diagnostic plomb
Historiquement fortement utilisé en France pour les peintures et les canalisations, le plomb est désormais considéré comme une menace pour notre santé. Il n'est pas possible de le détecter à l'oeil nu, c'est pourquoi il vous faut réaliser un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) par un diagnostiqueur dont le rôle est de détecter les revêtements en plomb et d'analyser leur état de dégradation. Le résultat du CREP doit être communiqué à l'acheteur avant la signature de l'avant-contrat et la conclusion de la vente. Le vendeur n'est en revanche pas tenu de réaliser lui-même les travaux nécessaires. Cette tâche parfois coûteuse incombe alors à l'acquéreur. C'est pourquoi la présence de plomb dans le logement entraîne souvent une dévaluation importante du prix du bien immobilier. Dans le cas d'une copropriété, ce diagnostic se retrouve à la charge du syndicat de copropriété. La présence de plomb non signalée par le vendeur au cours de la vente peut être considérée comme un vice caché par l'acheteur. Ce dernier peut alors engager une procédure devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir réparation. Un vendeur de mauvaise foi s'expose à de lourdes sanctions judiciaires.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Obligatoire depuis 2006, le DPE permet d'informer l'acquéreur sur le niveau de consommation d'énergie du logement, ainsi que sur son impact environnemental. Il est notamment question de chauffage, de climatisation et d'émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être mentionné directement dans l'annonce immobilière diffusée sur les plateformes de vente. Plusieurs sociétés sont aujourd'hui spécialisées dans la réalisation de ce type de diagnostic. Il est en effet indispensable de se tourner vers un professionnel qualifié et certifié pour effectuer cette démarche. Vous obtiendrez, après réalisation du diagnostic, un cahier des charges ainsi que 2 étiquettes: l'étiquette climat pour les émissions annuelles de gaz à effet de serre, et l'étiquette énergie pour la consommation annuelle d'énergie des différents équipements.
Le Diagnostic Electricité Obligatoire (DEO)
Obligatoire depuis 2009 pour toutes les installations vieilles de plus de 15 ans, ce diagnostic électrique vise à informer l'acheteur sur l'état des différentes installations électriques du bien. Il permet d'assurer la sécurité des occupants, en prenant en compte les risques d'incendies domestiques causés par les installations électriques, ainsi que les risques de contact direct avec les circuits. Le diagnostic électricité doit être réalisé par un professionnel formé et certifié. Suite à son analyse, le professionnel procède à la rédaction d'un rapport complet sur l'état des installations électriques du bien. Le diagnostic contient notamment une identification précise des éventuelles anomalies détectées. Il répertorie les risques de contact direct avec les circuits identifiés dans le logement, ainsi que tout risque de contact avec des zones humides. Il est important de noter que le diagnostic électrique a une durée de validité de 3 ans.
MAJ du 01/10/2019 : le DEO est à présent obligatoire pour tous les nouveaux baux d'habitation.
Le diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ERP)
Obligatoire depuis 2006, le diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions), anciennement ESRIS (Etat des Servitudes Risques et Informations sur les Sols), prend en compte plusieurs risques: zonage sismique, Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn), miniers (PPRm) et technologiques (PPRm). Si votre logement est situé dans une zone sismique ayant un niveau de sismicité supérieur à 2, sur un terrain répertorié comme SIS (Secteur d'Information sur les Sols) ou s'il est dans le périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR), vous devrez fournir un PPR au futur acquéreur. Sachez que, contrairement aux autres diagnostics immobiliers obligatoires tel que le DPE et le diagnostic amiante, vous n'avez pas besoin de faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser le diagnostic ERP. Il peut être établi librement par le vendeur ou le bailleur. Cependant, en vue de l'importance du diagnostic, il serait tout de même plus sage de faire appel à un professionnel pour pouvoir avoir une garantie légale en cas de diagnostic erroné. L'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur pour vice-cachés si ce dernier manque à ses obligations. Il pourra alors demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de location ou de vente. Chaque diagnostic a une durée de validité propre. Veillez à bien être en règle lors de la vente de votre bien afin d'éviter d'être accusé de dissimulation de vices cachés. Concernant le coût des diagnostics immobiliers, sachez que vous pouvez trouver différents tarifs selon l'entreprise, la région, … Faites établir plusieurs devis pour comparer, et méfiez-vous des offres trop "alléchantes" !
Le diagnostic assainissement des eaux
Il concerne les installations non collectives (dites aussi individuelles ou autonomes) telles que les fosses septiques, les lits d’épandage, les bacs à graisses, … Le but de ce diagnostic est de protéger les parties à la vente en informant l’acheteur de l’état des installations, et d’améliorer l’état des installations grâce à des travaux obligatoires de mises aux normes. Il est obligatoire au même titre que le diagnostic DPE, amiante, plomb,... En cas de vente, vous devez annexer le diagnostic assainissement au dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l’acheteur lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente. Il permettra alors d’informer l’acquéreur sur la conformité de l’installation actuelle. Ce diagnostic est obligatoire, depuis le 1er janvier 2011, pour les maisons et immeubles non raccordés au réseau public soit parce que ce dernier n’existe pas encore, soit parce que le raccordement est techniquement impossible.
Vous devez contacter le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre commune afin de prendre rendez-vous. Vous trouverez les coordonnées dans votre mairie. Son coûte varie de 100 à 150€. Vous recevrez alors de la commune un rapport de visite. Ce dernier devra être joint au compromis puis à l’acte de vente. En cas de problèmes, vous serez amené à effectuer des travaux de mise en conformité. Sachez que vous n’êtes pas obligé de les réaliser en tant que vendeur, il peut en incomber à l’acquéreur, mais il faudra le notifier des travaux à effectuer, et consentir à baisser son prix de vente. Les travaux devront être effectués au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente.
13/12/2018
