Quels sont les critères des banques pour accorder un prêt immobilier ?

Lorsque vous avez pour projet de devenir propriétaire, vous devez bien souvent souscrire à un crédit immobilier. Il est alors important de connaître les critères des banques pour vous accorder le prêt en question. On vous explique comment mettre toutes les chances de votre côté afin d'obtenir votre prêt et de pouvoir, éventuellement, en négocier le taux d'intérêt.

Quels sont les critères d'obtention d'un prêt ?

Le prêt immobilier permet aux banques d'attirer de nouveaux clients, c'est pourquoi il n'est pas rare de voir des publicités et appels d'offres de différentes banques proposant des taux d'intérêts compétitifs. Attention tout de même: les banques sont très regardantes sur l'obtention des prêts et décortiquent votre dossier de prêt comme suit:

Votre situation financière

C'est LE critère principal sur lequel les banques s'appuie afin d'évoluer votre situation financière. Si vos revenus sont peu élevés mais que vous disposez d'un apport personnel conséquent, vous n'avez pas de soucis à vous faire car cela augmentera vos chances d'obtenir votre crédit. Si vous avez des revenus faibles et pas d'apport, sachez que des aides de l'Etat et des collectivités existent comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement ou encore le prêt d'accession sociale. Vous pouvez alors les utiliser en tant qu'apport personnel pour votre crédit immobilier. La banque se renseignera, en plus de vos revenus salariés, sur vos revenus fonciers et mobiliers, sur vos différents comptes épargne et sur vos habitudes d'épargnant. Il est évident que si vous êtes en contrat CDI, la banque aura plus de facilité à vous accorder votre prêt, à contrario d'un contrat CDD qui ne la rassure pas sur votre capacité future à rembourser. Sachez que vos années d'ancienneté dans l'entreprise sont également un gage de confiance pour les banques. Il vous faudra montrer aux conseillers financiers que vous avez une réelle capacité d'épargne. Si vous en avez la possibilité, nous vous conseillons de mettre en place un versement automatique tous les mois sur votre compte épargne. Cela vous servira notamment à constituer votre apport personnel lors de la contraction de votre prêt et ainsi à pouvoir négocier le meilleur taux d'intérêt. Enfin, si vous êtes fiché à la Banque de France et que vous avez une procédure de surendettement ou une interdiction bancaire en cours, sachez que votre prêt ne vous sera pas accordé.

La capacité d'endettement

Une fois que la banque a en sa connaissance vos revenus globaux, elle s'intéressera alors à votre capacité d'endettement qui inclut :

• la somme de vos impôts
• les diverses assurances auxquelles vous avez souscrit (habitation, voiture, animaux de compagnie,...)
• les prêts que vous avez déjà effectués et qui sont toujours en cours de remboursement (prêt auto, crédit à la consommation,...)
• le loyer que vous réglez chaque mois pour votre habitation locative

La banque additionne alors toutes ces charges et mesure votre taux d'endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser les 33%, sauf pour quelques exceptions :

• les salariés de la fonction publique peuvent aller jusqu'à 38% d'endettement
• les hauts revenus peuvent aller jusqu'à 60%
• si le prêt est étalé sur une courte durée avec de fortes mensualités

Votre capacité d'endettement permet de déterminer le coût de vos mensualités ainsi que la période d'emprunt.

La durée du prêt

Elle est généralement comprise entre 10 et 25 ans, selon votre capacité de remboursement mensuel et votre taux de prêt, avec un âge limite de 75 ans à la fin du prêt. Sachez qu'un crédit plus long permet de régler des mensualités moins importantes mais qu'en contrepartie, les taux accordés seront moins avantageux. On peut donc dire que plus votre crédit est long, plus il vous reviendra cher et plus il sera difficile à obtenir. En effet, la durée de remboursement étant rallongée, les banques seront plus pointilleuses sur la solidité de votre dossier en regard du risque de non-remboursement plus élevé.

L'état de santé

L'établissement banquier ne jugera peut-être pas que votre état de santé est essentiel à l'obtention du prêt, mais l'assureur emprunteur si. En effet, il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur lorsque vous effectuez un prêt immobilier et cette dernière vous soumettra à un questionnaire de santé qui pourra alors entraîner le refus de l'assureur et donc par conséquent, le refus du crédit immobilier. Pour faciliter l'accès au prêt aux personnes présentant un grave risque de santé, la convention AERAS a été mise en place. Elle permettra de pousser votre dossier en faisant appel à un service médical spécialisé et vous aidera à trouver des solutions d'emprunts le cas échéant.

Avoir un apport est-il obligatoire ?

Un prêt avec apport personnel

Plus votre capacité d'apport personnelle est élevée, plus votre dossier sera solide pour l'organisme prêteur. Un apport personnel minimum de 10% est souvent demandé mais si vous pouvez financer de 20 à 30% votre projet immobilier, la banque vous accordera beaucoup plus facilement votre demande de prêt. Pour effectuer le ratio, il vous suffit de faire le rapport entre votre apport et le montant du bien que vous souhaitez acheter: (Apport personnel/montant du bien) x 100. L'apport personnel permet de moins s'endetter car les taux d'intérêts proposés par les banques sont moins élevés et la durée d'endettement moins longue. Il permet également de couvrir des frais annexes tels que les frais de notaire.

Un prêt sans apport personnel

Il est très rare de pouvoir contracter un crédit sans apport personnel. Il vous faudra un dossier solide, n'hésitez pas à préparer un plan de financement et un bon argumentaire pour rassurer l'organisme prêteur. Les catégories d'emprunteur pouvant bénéficier d'un prêt sans apport sont :

• les jeunes récemment entrés dans la vie active
• les personnes disposant d'une épargne solide mais qui ne préfère pas l'utiliser comme apport
• l'investisseur qui, plus il emprunte, plus il réduit sa base imposable

Tous les établissements bancaires n'ont pas les mêmes critères d'obtention, il vous est donc possible de faire appel à un courtier qui vous aidera à établir le meilleur dossier qui vous permettra d'avoir accès aux meilleurs offres et taux de crédit.

11/01/2019