Comment et pourquoi étudier le marché pour choisir son habitation ?
L'analyse du marché est une étape indispensable lors de l'achat immobilier. C'est un moyen de confronter les informations et d'éviter les pièges. Une analyse effectuée avec sérieux vous permettra de vous diriger naturellement vers la meilleure offre du secteur. Voici 5 questions à vous poser pour mener à bien votre enquête.
Pourquoi analyser le marché immobilier local ?
L'analyse du marché local est probablement la phase la plus importante pour déterminer la pertinence d'un investissement. Certains vendeurs n'hésitent pas à profiter du manque d'information des acquéreurs pour faire monter les prix. Il ne tient qu'à vous d'éviter ces pièges en comprenant le fonctionnement du marché afin de mieux l'appréhender. C'est durant cette analyse que vous déterminerez la valeur réelle d'un investissement. Pour mieux appréhender le marché, il convient tout d'abord de réunir toutes les données importantes puis de prendre le temps de les analyser.
Où peut-on trouver des informations ?
Les études de l'INSEE vous offriront des informations précieuses sur l'évolution du marché immobilier français. L'institut propose sur son site des dossiers complets, commune par commune. Un moyen par exemple de connaître le nombre de logements construits ces dernières années, ou encore d'anticiper les évolutions à court terme. Mais ces statistiques généralistes sont souvent insuffisantes pour se faire une idée des prix pratiqués dans une région. Vous pouvez compléter votre analyse en faisant des recherches sur les sites d'annonces immobilières. Effectuez vos recherches en fonction de la superficie, de la zone et surtout du prix des biens pour avoir une vision plus éclairée du marché.
Comment obtenir des conseils pertinents ?
N'oubliez pas que vous êtes loin d'être la première personne à investir dans la zone. Regardez autour de vous pour trouver de l'aide dans vos recherches (proches, voisinage…). Les forums immobiliers regorgent également de conseils qui vous aideront à éviter les pièges. Vous pourrez ainsi éveiller votre vigilance face aux arnaques et aux publicités mensongères. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du marché. Les agences fortement implantées dans la région sont également bien renseignées. Soyez à l'écoute tout en conservant votre esprit critique. Les notaires constituent également de très bons observateurs du marché. En vous adressant à la chambre des notaires de votre région, vous pourrez obtenir des informations sur les prix moyens pratiqués, ainsi que les tendances actuelles du marché.
Quels sont les critères à garder en tête ?
Les textes des annonces ne sont pas toujours objectifs. Les prix, en revanche, ne mentent pas. De nombreux critères sont à prendre en compte, et leur importance varie en fonction de vos besoins. Toutes ces données sont à mettre en perspective avec la variation des prix. On considérera notamment :
- Dimension et caractéristiques du terrain
- Présence d'un étage, configuration de la maison
- Nombre de pièces principales, secondaires
- Situation géographique, proximité
- Réputation du quartier
- Exposition aux risques
- Etat de la construction, réparations nécessaires
- Présence d'un jardin, d'une piscine, d'un balcon...
Les facteurs d'évolution des prix sont très nombreux dans l'immobilier. Certaines variations paraissent même parfois complètement injustifiées. Renseignez-vous sur les transactions récentes effectuées dans la région. Regardez aussi du côté des biens qui n'ont pas été vendus. Cela peut vous donner une indication importante sur les prix pratiqués. Si vous vous apprêtez à acheter une maison au même prix qu'un invendu, réfléchissez... L'ancienneté d'une annonce peut parfois inciter à la méfiance. Cela peut aussi représenter une opportunité de négociation intéressante.
Comment interpréter les informations récoltées ?
Difficile d'analyser un marché aussi complexe que celui de l'immobilier, même au niveau local. Les critères à prendre en compte sont nombreux et compliqués à hiérarchiser. Lors de la constitution de votre base de données, vous risquez de ne plus savoir où donner de la tête. Mais n'abandonnez pas et organisez-vous. Vous verrez qu'avec un peu de méthodologie et d'esprit critique, votre analyse portera ses fruits.
La création d'un tableau pour croiser les données facilitera grandement votre démarche. Listez ligne après ligne les différents biens à comparer et analyser (dans une zone géographique resserrée). Placez ensuite dans différentes colonnes les attributs de ces biens (surface, localisation, ancienneté…) ainsi que les prix. Notez les attributs en fonction de leur pertinence et de leur importance par rapport à votre projet. Vous pouvez par exemple prévoir une échelle de 1 à 5 pour chaque critère. Calculez les scores atteints par chaque bien. Vous obtiendrez ainsi un score unique pour chaque annonce.
Les biens à éliminer directement devraient vous sauter aux yeux. En comparant les scores et les prix, vous pourrez établir une liste de biens à cibler en priorité. Une bonne connaissance des prix pratiqués dans la zone vous offrira des arguments et possibilités de négociation au cours de l'achat. Établissez une fourchette de prix pour les biens répondants à vos besoins, et veillez à ne pas la dépasser. La visite des différents biens vous permettra par la suite de vérifier que les caractéristiques correspondent bien aux informations figurant dans les annonces. Ce sera alors l'occasion de valider ou non vos premières impressions.
