Quelles sont les étapes clés pour acheter un bien ancien ?

Vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier ancien ? Nous vous listons ci-dessous les principales étapes à suivre pour réussir votre achat sereinement et déjouer les pièges de l’achat immobilier.

Cerner les avantages et les inconvénients 

On parle de logement ancien s’il a été achevé depuis plus de cinq ans ou s’il a fait l’objet d’une première mutation (vente, succession, donation). Attention donc aux idées reçues comme quoi un logement est considéré comme ancien s’il date de plus de 20, 30 ans… car c’est faux ! Il peut être en fait relativement récent. Acheter un logement ancien présente des avantages (variété des biens, diversité des emplacements, charme de l’ancien, plus-value sur le long terme, TVA à 10 % lors des travaux de rénovation, ...) et des inconvénients (charges d’entretien plus importantes, gros travaux à effectuer pour certains, problème d’isolation thermique et phonique, …). 

Optimiser la visite et collecter les informations nécessaires

Lors de la visite du bien, pensez à effectuer un travail d’enquête afin d’éviter toute mauvaise surprise. N’hésitez pas à poser des questions et à demander au propriétaire si vous pouvez prendre des photos. Prenez également des notes, surtout si vous avez prévu de visiter plusieurs biens. Soyez vigilent sur :

• la surface des pièces et leur exposition
• le dossier de diagnostic technique
• l’aspect des murs et des plafonds
• l’isolation 
• l’entretien du chauffage et l’âge du chauffe-eau
• les normes de l’installation électrique
• le quartier, la proximité des commerces, des moyens de transport et des écoles

Ne signez pas d’acte d’achat ou de promesse de vente sans effectuer une contre-visite du bien. Une fois la première impression passée, on peut se rendre compte qu’un coup de coeur n’en était en fait pas un. Pensez également à visiter le bien à des heures différentes de la journée pour vérifier comment évolue l’ensoleillement des pièces. Effectuez un travail de fond en vous renseignant auprès de la mairie sur les contraintes d’urbanisme liées au logement ainsi que le plan d’évolution du quartier. Si vous achetez en copropriété, demandez les derniers bilans et les travaux prévus auxquels vous devrez participer. Et enfin, rien de mieux que de se renseigner auprès des futurs voisins pour recueillir les avis sur l’ambiance du quartier.

Savoir négocier le prix

Afin de savoir si le prix de vente fixé est juste, étudiez le marché immobilier local et regardez le prix des biens similaires dans la commune. La plupart des vendeurs ajoutent une marge de négociation au prix de vente. Beaucoup d’entre eux en sur-estiment le coût, volontairement ou non, afin de vendre au-dessus des prix du marché. Alors n’hésitez pas à faire une offre en-dessous du prix de vente, vous pourriez avoir de belles surprises.

Connaître les garanties et les recours

Il existe des garanties et des recours lorsque vous achetez un bien ancien :

• la garantie décennale concernant les logements de moins de 10 ans : elle est obligatoire et s’applique dès la finalisation d’une construction. Le promoteur ou le constructeur a dans l’obligation de réparer les malfaçons et les vices du logement pendant une période de 10 ans.
• la garantie sur les vices cachés : elle prend le relais de la garantie décennale une fois les 10 ans écoulés. Cette garantie vous protège si un vice ou une malfaçon apparaît au moment de la vente et que vous n’en étiez préalablement pas averti.

13/09/2019