Que faut-il savoir sur l'achat d'un logement en zone à risques ?

Difficile d'anticiper toutes les menaces pendant l'achat d'un bien immobilier. Il est pourtant important d'en prendre connaissance afin de ne pas se retrouver dans une situation regrettable. Nous vous proposons quelques conseils pour faciliter votre recherche au sujet de ces zones à risques.

Avoir le coup de coeur pour la maison de ses rêves n'est pas sans risques. Ainsi, lors de l'achat, il est facile de passer à côté d'informations importantes. Il est important de prendre du recul pour garder un regard objectif et avisé. Maison exposée aux inondations ou un peu trop proche d'une centrale nucléaire… autant d'éléments à prendre en considération pendant l'achat. Qu'ils soient naturels, technologiques ou humains, les risques potentiels sont nombreux. Pourtant, ils sont encore trop souvent sous-estimés par les acquéreurs. Des réglementations existent pour chacun de ces risques. Elles évoluent avec le temps, et il est parfois difficile de s'y retrouver. Lors du choix d'un bien, voici les principaux risques potentiels à considérer.

Quels sont les risques naturels ?

Les risques naturels sont nombreux et il est difficile d'en dresser une liste exhaustive. Il est important de les considérer sérieusement au cours de l'achat. Parmi les principales menaces, on pourra retrouver :

• Météo capricieuse, tempêtes
• Exposition aux vents
• Inondations, crues et risques côtiers
• Sécheresse et canicule, grand froid
• Incendies et feux de forêts
• Pollution de l'air, de l'eau
• Risques géologiques, séismes
• Mouvements de terrain, cavités souterraines
• Présence de radon ou d'argile dans le sol
• Eruptions volcaniques
• Avalanches

Chaque commune a l'obligation de concevoir et de mettre en place un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN). Il est réalisé en fonction des spécificités géographiques de la région et prend en compte l'ensemble des risques d'origine naturelle existants. Tous ces PPRN sont mis à votre disposition sur le site institutionnel de votre département. Ils sont très bien renseignés et vous proposeront un résumé concret des principales menaces.

Bien se renseigner sur les zones inondables

Il se peut que votre bien soit classé en zone rouge, ce qui est loin d'être un signe encourageant. Tout est mis en oeuvre pour limiter les nouveaux investissements dans ces zones. De nombreux propriétaires cherchent aujourd'hui à vendre leur bien pour échapper à cette situation. La question du sol a parfois du mal à faire surface. Pourtant, des organismes dédiés existent pour anticiper ces risques. Le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM) est spécialisé dans l'étude du sol français. Il publie régulièrement sur son site InfoTerre des informations à prendre en considération. Idéal pour se renseigner sur les risques liés aux cavités souterraines et à l'argile. Autre menace sous-estimée, le radon est un gaz radioactif naturellement présent dans certaines régions. Avec une exposition excessive, il devient un risque pour votre santé. Sur le site de l'Institut de Radioprotection et de Sûreté Nucléaire (IRSN), vous pouvez vous renseigner sur la présence éventuelle de radon dans votre commune. Pensez aussi à surveiller la qualité de l'eau et de l'air. Identifiez les normes de construction à respecter en cas de séisme. Les bâtiments anciens pourraient présenter des risques. Renseignez-vous également sur l'historique de la zone : y'a-t-il déjà eu des catastrophes naturelles importantes dans cette région ? Posez des questions au voisinage si possible. Et n'hésitez pas à utiliser les moteurs de recherche.

Quels sont les risques humains ?

Ils sont moins prévisibles mais ne doivent pas être négligés. Si l'eau peut s'infiltrer dans votre maison au cours d'une inondation, certaines personnes pourraient avoir la même ambition. Les cambriolages sont malheureusement fréquents, et surtout difficiles à anticiper. Vérifiez la présence d'une gendarmerie à proximité, et renseignez-vous sur l'activité du quartier. La question se pose aussi concernant le niveau de vigilance des autorités. N'oubliez pas de contrôler la présence de structures de santé et de secours. Les zones rurales peuvent parfois être mal desservies, ce qui devrait constituer un frein à l'achat. Pour déterminer la sérénité d'un quartier, il est important d'échanger avec ses habitants. Dans certains cas, rien ne vaut le ressenti. Une visite d'un bien devrait toujours s'accompagner d'un échange avec le voisinage.

Quels sont les risques technologiques ?

La technologie, avec son lot d'innovations, a également apporté des risques d'un nouveau genre. La présence notable de risques industriels a poussé à la mise en place d'une norme européenne. Les Etats membres de l'Union Européenne ont aujourd'hui l'obligation d'identifier les sites présentants des risques d'incidents majeurs. Ces sites sont classés sous la directive SEVESO. Ils font l'objet d'une surveillance et d'une prévention permanente. C'est le cas des centrales nucléaires par exemple. La présence de ces installations peut constituer une raison valable pour dévaloriser un bien. Il faut donc y faire attention. De plus, les nuisances liées à certaines exploitations ne doivent pas être sous estimées. La gêne quotidienne qu'elles peuvent apporter risque de se transformer en véritable calvaire. Pensez donc à vous renseigner sur les sites à proximité.

Quels sont les risques agricoles ?

Si vous souhaitez acheter un terrain ou un logement déjà existant, et que ce dernier est situé à proximité d'une zone agricole (élevage, culture ou autre), sachez que vous pourriez faire face à des contraintes. La loi, à l'aide du code de l'urbanisme, impose une distance de 100 mètres entre les bâtiments d'élevage et les maisons d'habitation. Attention toutefois : cette obligation est valable pour l'exploitant mais également pour vous, particuliers ! Si vous désirez faire une extension d'habitation ou de terrain, vous devrez dans tous les cas respecter la distance imposée de 100 mètres. Les risques les plus évidents sont, bien évidemment, d'être directement importuné dans sa vie quotidienne par l'exploitation agricole, bovine, volaille, ... ayant lieu près de chez soi : nuisances sonores des animaux ou des engins agricoles, odeurs désagréables, animaux ne respectant pas les limites du terrain et se retrouvant un beau matin dans votre jardin, etc. Il est bon de savoir que peu importe les nuisances, qu'elles soient dues à des actions agricoles, artisanales, commerciales, industrielles ou aéronautiques, vous n'obtiendrez pas droit à réparation dans la mesure où l'exploitation était présente avant vous et que vous achetiez donc votre maison ou terrain en pleine conscience de votre voisinage, et dans la mesure où l'exploitant est en règle avec la réglementation en vigueur. Si vous estimez être dans vos droits, et avez un doute sur l'application légale de l'activité de l'exploitant proche de chez vous, n'hésitez pas à faire appel à un huissier de justice, qui se chargera de vérifier que tout est en règle. N'oubliez pas également que la proximité d'une exploitation agricole peut impacter votre prix de vente... et le revoir considérablement à la baisse ! Renseignez-vous bien avant tout achat sur le plan local d'urbanisme (PLU) mis en place dans votre commune, par une simple consultation à votre mairie, pour connaître la nature des terrains entourant votre habitation et susceptibles de vous impacter dans votre vie quotidienne.

Comment mesurer les risques ?

Certaines plateformes bien renseignées vous permettront d'évaluer précisément les risques. Le site georisques offre une vision globale et parfaitement explicite de la situation. Il est en effet possible d'y découvrir un descriptif très complet des risques naturels et technologiques. Vous y retrouverez même un historique des récents évènements. Le site garde la trace de toutes les catastrophes naturelles, année après année. Idéal pour vous faire une idée concrète de ce qui vous attend. Le risque zéro n'existe pas. Trouver l'emplacement parfait pour construire votre projet de vie prendra un certain temps si vous cherchez à atteindre cet idéal. Il serait dommage de passer à côté de la maison de vos rêves à cause d'un risque surévalué. Ne fuyez pas le pays par crainte d'un réveil des volcans d'Auvergne. Ne plongez pas non plus dans un bunker souterrain en prévision d'une apocalypse nucléaire. Ces exemples légèrement exagérés sont là pour vous prouver qu'il existe un juste milieu. Un point d'équilibre qui vous permettra de vivre en sécurité sans pour autant tomber dans la paranoïa. Gardez la tête sur les épaules et mesurez les risques. Avec un peu d'imagination, il est possible de trouver un obstacle à n'importe quel achat. Mais ce n'est pas le but. L'objectif de cette démarche est d'analyser l'environnement pour pouvoir agir avec lucidité. Nous avons tous un degré d'appréciation différent. Ce sera donc à vous de prendre votre décision en connaissance de cause.