Quelles sont les démarches pour effectuer une expulsion locative ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être une source de revenus intéressante, à condition que vos locataires vous règlent en temps et en heure les loyers… En cas de manquement, il vous faudra entamer des procédures judiciaires pour obtenir dédommagement. Si la situation est irrémédiable, seule l’expulsion de votre locataire est envisageable. Nous vous détaillons les démarches à effectuer pour expulser votre locataire dans les règles.

Dans quel cas puis-je faire expulser mon locataire ?

Il existe plusieurs raisons pour procéder à l’expulsion de votre locataire :

• ce dernier ne paie plus ses loyers
• il ne possède pas ou plus d’assurance habitation
• votre logement a été gravement endommagé par sa négligence
• il cause de graves troubles de voisinage
• il ne vous a pas versé le dépôt de garantie
• il ne veut pas quitter le logement à la fin d’un bail non renouvelé tacitement

Nous allons nous pencher sur le cas le plus fréquent : votre locataire a des retards de paiement et vous ne percevez plus les revenus locatifs de cette location.

Quelles sont les démarches à mettre en œuvre ?

Lors du premier constat de loyer impayé, rapprochez-vous de votre locataire afin d’obtenir la raison de ce non-paiement. S’il éprouve des difficultés de paiement, voyez avec lui si vous pouvez vous mettre d’accord sur une solution à l’amiable en faisant appel à un conciliateur de justice. Vous pourrez par exemple mettre en place un étalement du remboursement de la somme non payée en temps et en heure.

Si votre locataire fait la sourde oreille et que le dialogue n’est pas possible, tournez-vous soit vers la personne qui s’est portée caution solidaire et qui figure sur le bail, soit à Action Logement si votre locataire a souscrit à la Garantie Visale, soit à votre assureur si vous avez souscrit à la Garantie pour Loyers Impayés (GLI). Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, vous êtes dans l’obligation d’informer la CAF de son défaut de paiement. La CAF considère qu’il y a un manquement dès lors que :

• la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charges, si l’allocation lui est directement versée.
• la dette du locataire est égale à deux fois le loyer hors charges, auquel est retranché le montant de l’aide au logement, si l’allocation est versée directement au propriétaire.

Vous pouvez également, avant d’entamer toute procédure pour résiliation du bail et expulsion de votre locataire, lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements pour lesquels il est contractuellement engagé avec le bail de location. Gardez en tête que vous restez redevable, même sur les loyers non encaissés, auprès du centre des impôts.

La clause résolutoire dans le bail

La clause résolutoire prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de manquement de paiement du loyer et des charges. La résiliation du bail peut alors être prononcée par le juge du Tribunal d’Instance.

La résiliation judiciaire

Si le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire, on parlera alors de résiliation judiciaire.

Pour entamer la procédure, vous devez prendre contact avec un huissier de justice qui se chargera d’envoyer au locataire, et à sa caution solidaire, un commandement de payer. Votre locataire pourra soit contester et saisir le Tribunal d’Instance, ou bien vous régler les loyers manquants, ainsi que les frais d’huissier engagés, dans les 2 mois suivants la réception du courrier. S’il est dans l’impossibilité de régler ses dettes, il peut demander un délai supplémentaire au juge du Tribunal d’Instance, qui appréciera ou non sa demande.

Si votre locataire règle ses dettes dans le temps imparti, il pourra continuer à occuper le logement que vous lui louez. Dans le cas contraire, vous devez saisir le Tribunal d’Instance pour mettre en place la procédure d’expulsion de votre locataire.

Que se passe-t-il une fois l’expulsion prononcée ?

Lorsque le juge du Tribunal d’Instance a prononcé l’expulsion définitive de votre locataire, cette action entraîne automatiquement la résiliation du bail contracté entre les deux parties, et vous devez envoyer au locataire, par huissier, un commandement de quitter les lieux. A la réception du courrier, il a alors deux mois pour quitter le logement. Selon sa situation familiale, son âge et son état de santé, il lui est possible de saisir le Tribunal de Grande Instance afin d’obtenir un délai supplémentaire, allant de 3 mois à 3 ans maximum.

La procédure d’expulsion doit être faite par l’huissier directement. Il vous est interdit d’expulser vous-même le locataire. Si vous le faites, vous encourez 3 ans de prison et 30 000 € d’amende ! De même, il vous est interdit d’intervenir avant l’huissier pour, par exemple, faire changer les serrures et vous débarrasser des meubles de votre locataire, sous peine de poursuites judiciaires pour violation de domicile.

L’huissier pourra, s’il le juge utile, annoncer préalablement sa visite. Il est dans l’obligation de se présenter lors des jours ouvrables, entre 6 et 21 heures. Lors de sa visite, l’huissier dresse un procès-verbal où il mentionne les meubles appartenant au locataire.

Deux possibilités s’offrent alors au locataire : soit il indique à l’huissier où entreposer ses meubles, à ses frais, soit l’huissier décide de laisser les meubles sur place ou bien de les stocker dans un lieu de son choix. Le locataire aura alors un mois pour les récupérer. Passé ce délai, vous pourrez vendre ses meubles aux enchères.

La trêve hivernale

En France, il existe une particularité concernant les expulsions : elles sont interdites pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Il existe cependant quelques exceptions pour :

• un immeuble frappé d’un arrêté de péril
• un relogement du locataire prévu par le propriétaire après expulsion
• les logements illégalement squattés

Vous pouvez bien entendu effectuer les procédures judiciaires d’expulsion à tout moment, mais l’expulsion effectuée par l’huissier devra attendre la fin de la trêve hivernale.