Comment créer une copropriété ?

Vous êtes propriétaire d’un immeuble et souhaitez le diviser en plusieurs lots afin de répartir les charges qui vous incombent ? Nous vous détaillons les étapes nécessaires à effectuer pour créer une copropriété.

Ai-je besoin d’une autorisation administrative pour créer une copropriété ?

La mise en copropriété peut être prévue dès la construction de l’immeuble, par exemple par le promoteur, ou bien être prévue plus tard sur décision du propriétaire en charge de l’immeuble.

• Bon à savoir : pour les immeubles existants passant sous un régime de copropriété, la mise en vente des différents logements doit être transmise en priorité aux locataires en cours de bail. Ils ont en effet la priorité sur la vente. Toutefois, s’ils ne sont pas intéressés par l’achat du logement qu’ils louent, ils ne sont pas tenus pour autant de quitter le logement.

Tous les immeubles ne sont pas éligibles à la mise en copropriété, notamment :

• les immeubles :
  • déclarés comme insalubres
  • frappés d’un arrêté de péril
  • frappés par une interdiction d’habiter
  • pour lesquels le diagnostic amiante n’a pas été réalisé
  • construits avant 1948 et pour lesquels le diagnostic plomb n’a pas été réalisé

• les futurs locaux d’habitation :
  • inférieurs à 14 m2 en terme de surface ou 33 m3 en terme de volume habitable
  • ne possédant pas d’installation en eau potable, d’évacuation des eaux usées et n’ont pas accès au courant électrique

Il est donc nécessaire de se renseigner et d’effectuer une demande d’autorisation administrative auprès de votre localité. En effet, les autorités locales peuvent vous refuser la mise en copropriété de votre immeuble s’il ne respecte pas les conditions nécessaires. C’est notamment le cas si votre immeuble ne dispose pas de places de parkings suffisantes pour chaque lot créé.

Depuis mars 2014, il vous faudra obligatoirement une autorisation préalable délivrée par les collectivités territoriales si vous désirez mettre en copropriété votre immeuble situé dans une zone où il existe une proportion importante d’habitations dégradées ou en futur état de dégradation avéré.

Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?

C’est un document technique obligatoire à faire réaliser par un géomètre-expert ou un notaire. Le document indiquera précisément la nature, la mesure et la localisation de chacun des lots de la future copropriété. Ces derniers se verront attribuer un numéro unique comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes, qui sera déterminante pour fixer par la suite les charges de copropriété de chaque propriétaire.

Le notaire se chargera par la suite de publier l’état descriptif de division et le règlement de la copropriété aux services de la publicité foncière.

Le diagnostic technique est-il obligatoire pour créer une copropriété ?

Le diagnostic technique est à réaliser obligatoirement pour tout immeuble datant de plus de 10 ans depuis sa date de construction. Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur avant toute mise en copropriété de votre immeuble.

Comment faire établir un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété permettra de délimiter les parties communes et les parties privatives, ainsi que les modalités d’usage de chaque lot. Il est à rédiger avec la présence d’un notaire pour éviter toute règle caduque et futurs litiges.

Le règlement de copropriété détermine donc :

• la destination de l’immeuble
• les parties privatives (appartements, balcons, terrasses, caves, places de parkings, etc.)
• les parties communes (halls d’entrée, ascenseurs, cours communes, chauffages collectifs, vide-ordures, etc.)
• les règles relatives à la gestion des parties communes
• la répartition des charges communes entre les différents propriétaires

Globalement, il est garant de la qualité de vie commune de l’immeuble pour les copropriétaires, mais aussi pour les locataires. Ces derniers devront également respecter le règlement de copropriété de leur immeuble.

Peut-on créer son propre syndicat de copropriété ?

Vous pouvez créer votre propre syndicat bénévole avec la participation des divers propriétaires, ou bien faire appel à un syndicat provisoire. Ce dernier se chargera alors de convoquer la première Assemblée Générale où il sera décidé si le syndicat provisoire reste en place ou bien si l’on en change. Le syndicat provisoire peut être déterminé par le règlement de copropriété ou bien choisi à l’amiable entre les futurs propriétaires.