Quel est le rôle du compromis de vente dans l’achat immobilier ?

La signature du compromis de vente est un moment important dans l’acte d’achat. C’est une étape à ne surtout pas prendre à la légère, car elle constitue un engagement ferme et définitif. Il est important de bien comprendre son rôle pour mieux appréhender sa place dans l’achat immobilier.

Le compromis de vente : un moyen de sécuriser l’achat

Le compromis de vente est une étape indispensable de l’achat immobilier. C’est l’acte qui précède la signature du contrat de vente. Il a donc un caractère préparatoire. Il est utile dans certaines situations, notamment lorsque l’acheteur ou le vendeur souhaitent retarder la transaction pour diverses raisons (financières, pratiques...). Il n’y est pas seulement question du prix du bien. Le compromis de vente existe pour définir les nombreuses modalités de la transaction. Il permet notamment de fixer le prix de vente et les conditions de l’achat. Il y est aussi question des clauses suspensives, de la date butoire de la signature. Il est important de lire le compromis en entier et dans les moindres détails. N’hésitez pas à éclaircir les points sombres et à poser des questions sur les clauses qui vous semblent ambiguës. La lecture doit être effectuée avec soin. Prenez votre temps et ne cédez pas aux éventuelles pressions. Il faut bien garder en tête que le compromis de vente équivaut à une vente, d’un point de vue juridique. Il permet donc de verrouiller l’acte d’achat, c’est un outil pratique pour offrir une sécurité et l’assurance d’une transaction réalisée dans de bonnes conditions.

Qui peut rédiger un compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par l’acheteur ou le vendeur. Il est toutefois préférable de s’offrir les services d’un professionnel qualifié pour éviter les imprécisions juridiques. Sa rédaction peut être confiée à un notaire ou à un avocat. L’agent immobilier est également habilité pour encadrer ce processus, même si il sera préférable de s’en assurer avant de lui confier cette mission. Plusieurs pièces sont à réunir et à fournir en parallèle de la rédaction du compromis de vente. Le vendeur devra notamment fournir un ensemble de diagnostics techniques, et des informations supplémentaires en cas de copropriété.

La signature du compromis de vente

Le compromis de vente est signé avant le contrat authentique. Sa signature permet de geler l’accord, et offre une garantie au sujet de la transaction. Elle peut se faire sous seing privé, ou bien être encadrée par la présence d’un notaire. L’acheteur et le vendeur n’ont pas l’obligation légale de recourir aux services d’un professionnel. Cependant, la présence d’un notaire est fortement conseillée. Il s’agira généralement de celui du vendeur, mais l’acheteur peut également faire appel au sien. Les frais de notaires seront alors partagés entre les deux professionnels. Lors de la signature du compromis de vente, il vous sera généralement demandé de verser un dépôt de garantie. Son montant est variable : il oscille entre 5 et 10% du prix du bien. Ce dépôt s’adapte en fonction des situations. La somme versée sera due en cas d’annulation injustifiée de la vente, ou intervenant après le délai de rétractation. Le dépôt de garantie est préalablement encaissé sur une banque d’état. La somme sera remise à l’acquéreur si il se rétracte à temps, ou si une clause suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu. Dans le cas contraire, elle sera acquise au vendeur.

Est-il possible d’annuler ou de modifier un compromis de vente ?

Les conditions suspensives

Il est possible de convenir de différentes conditions suspensives au cours de la rédaction du compromis de vente. Ces conditions prennent la forme de clauses qui sont inscrites directement dans le contrat. Si elles ne sont pas remplies avant la fin du délai convenu, l’acheteur se réserve le droit de rompre l’accord. Si vous avez recours à un crédit pour effectuer votre achat, son obtention constitue une condition suspensive. C’est la clause la plus courante. Si votre banque vous refuse le crédit, cela risque en effet d’impacter fortement votre capacité à acheter le bien. Vous aurez alors le droit de retirer votre offre d’achat. D’autres conditions peuvent faire leur apparition en fonction de la situation. On parle notamment d’obtention d’un permis de construire pour un terrain, ou encore d’une autorisation par la copropriété pour modifier la nature d’un bien. Si vous souhaitez financer votre achat par la vente d’un autre bien immobilier, vous pouvez également faire figurer une clause liée à cette vente.

L’avenant

Si la forme du compromis vous pose problème en l’état, il vous est possible de faire rédiger un avenant pour le modifier. Cette modification est bien entendu à convenir avec le vendeur. L’avenant devra être rédigé par le notaire et signé par les deux parties. Il est évident que certains avenants seront plus difficiles à faire signer que d’autres. Il vous sera, par exemple, compliqué d’ajouter des clauses suspensives après la fin de votre délai de rétractation. Il sera en revanche sans doute plus aisé de négocier l’inclusion des frais d’agence dans le prix du bien.

Le délai de rétractation

Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de rétractation. Ce délai est désormais de 10 jours depuis 2015. Il commence le lendemain de la notification de l’avant-contrat à l’acheteur. Cette notification peut se faire par lettre recommandée ou bien par acte d’huissier. Pour vous rétracter, il vous suffit d’envoyer un courrier recommandé au vendeur avec accusé de réception. Il n’est pas nécessaire d’y apporter une justification, vous exercez simplement votre droit. Les sommes engagées vous seront alors intégralement restituées. Dans le cas d’une demande effectuée avant la fin du délai de rétractation, votre dépôt de garantie vous sera restitué dans les 3 semaines. La vente sera logiquement annulée. Passé ce délai, vous vous engagez à signer l’acte de vente. En cas de refus, le vendeur pourra alors vous réclamer des dommages et intérêts.

03/05/2019