Quelle est la différence entre la promesse et le compromis de vente ?

La transaction immobilière doit souvent être retardée afin de permettre à l'acheteur comme au vendeur de réunir toutes les conditions nécessaires. Si vous souhaitez sécuriser votre achat en amont, il vous est possible de ratifier une promesse ou un compromis de vente. Découvrez l'utilité et les spécificités de ces deux avant-contrats.

Promesse et compromis de vente : deux solutions pour anticiper votre achat

Avant de procéder à la signature de l'acte authentique de vente, vous pouvez passer par deux avant-contrats : 

• La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, qui concerne avant tout le vendeur et le contraint à réserver l'exclusivité du bien sur une période donnée à un seul acheteur.
• Le compromis de vente qui est un avant-contrat qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur à conclure la vente dans des conditions déterminées.

Ces solutions ont été créées afin de prendre en compte les différents facteurs pouvant retarder l'achat effectif d'un bien. Il y est souvent question du délai d'obtention du crédit immobilier par l'acheteur. On y parle aussi de la mise à disposition du bien par le vendeur ou de la réalisation des différents diagnostics immobiliers. La promesse et le compromis de vente ont beaucoup de points communs, notamment dans la forme et la rédaction. Dans les deux cas, un certain nombre d'informations doivent y figurer obligatoirement.

Quel est l'intérêt d'une promesse de vente ?

La promesse de vente est unilatérale. Elle ne concerne techniquement que le vendeur, qui s'engage dans un premier temps à vous réserver l'exclusivité pour son bien. C'est un moyen de geler une situation et d'assurer une sécurité quant à l'achat du logement en question. Vous bénéficiez ainsi d'une exclusivité sur le bien pendant une période déterminée, qui est généralement de deux à trois mois. Le vendeur ne pourra pas renoncer à la vente au cours de cette période. Cette promesse de vente n'est pas gratuite. Vous êtes tenu de verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie. Cette indemnité est généralement fixée à 10% du prix du bien, mais elle peut aussi être négociée. En cas d'achat, cette somme sera substituée au prix du bien. Elle ne vous sera pas non plus réclamée si vous faites usage de votre droit de rétractation. A noter que pour être valable, cette promesse de vente devra être enregistrée à la recette des impôts dans le cadre d'un acte sous seing privé. Les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acquéreur.

Le compromis de vente pour verrouiller les conditions d'achat ?

Le compromis de vente est assez différent dans le sens où il engage aussi l'acheteur. En signant cet acte juridique, les deux parties s'engagent ainsi à conclure la vente. Le compromis permet ainsi de retarder la transaction tout en assurant les conditions de sa réalisation. Le gros avantage du compromis de vente est qu'il permet de définir les modalités de transaction dans les moindres détails. Il offre aussi une grande flexibilité dans sa rédaction. C'est donc un terrain de jeu idéal pour les négociations entre l'acheteur et le vendeur.

Comment annuler une promesse ou un compromis de vente ?

Tout l'intérêt de ces contrats réside dans la présence de conditions suspensives et d'un délai de rétractation pour l'acquéreur. Lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente, il est important de prendre en compte les différentes conditions à réunir avant de procéder à la transaction. Si vous ne parvenez pas à obtenir votre prêt immobilier, vous serez dans l'incapacité de financer votre achat. L'obtention de ce prêt devra donc logiquement constituer une condition suspensive dans le compromis de vente. Si vous signez un compromis ou une promesse de vente, vous disposez aussi en tant qu'acheteur d'un délai de rétractation. Ce délai s'est allongé à 10 jours depuis la loi Macron en 2015.