L’usufruit et la nue-propriété en droit immobilier

Vous avez sûrement déjà rencontré les termes d’usufruit et de nue-propriété en lisant des articles sur l’immobilier et vous vous demandez ce que cela signifie exactement ? Souvent utilisé pour anticiper les problèmes de succession, le démembrement immobilier peut représenter un véritable allié pour léguer votre patrimoine immobilier.

Définition de l’usufruit, de la nue-propriété et de la pleine propriété

En droit français, la propriété immobilière peut se diviser en trois éléments :

• l’usus (usufruit) : c’est le droit d’user d’un bien
• le fructus (usufruit) : c’est la jouissance d’un bien
• l’abusus (nue-propriété) : c’est la propriété du bien

Si vous êtes pleinement propriétaire de votre logement, il vous est possible d’effectuer un démembrement en séparant l’usufruit et la nue-propriété de votre bien immobilier. Le droit d’usufruit et de nue-propriété sont considérés comme des droits “réels”, c’est-à-dire qu’ils peuvent être vendus, ou cédés, en tant que tels.

L’usufruit

L’usufruit représente le droit d’occuper un logement, de le louer et de percevoir des loyers, sans posséder les murs de ce dernier. L’usufruit peut concerner des biens meubles ou immeubles. Cependant, le démembrement est moins fréquent pour les biens meubles (portefeuille de valeurs mobilières, assurances vie,...) car les règles fiscales sont plus contraignantes. L’usufruit est le plus souvent viager : il prend fin au décès de l’usufruitier. Il est également possible de restreindre le droit d’usufruit à une durée fixe (usufruit temporaire).

La nue-propriété

La nue-propriété représente le droit de posséder les murs, sans profiter de leur occupation. Elle se définit par opposition au régime de l’usufruit, ne possédant pas d’articles spécifiques dans le Code Civil.

La pleine propriété

La pleine propriété représente le fait de posséder l’usufruit et la nue-propriété d’un bien. Juridiquement, cela correspond à l’addition de l’usus, du fructus et de l’abusus.

A quel moment effectuer le démembrement de propriété et comment ?

Le démembrement peut être effectué lors de votre vivant, ou après votre décès. Généralement, le propriétaire l’effectue lors de son vivant pour organiser sa succession. Il peut céder la nue-propriété à ses enfants et continuer d’occuper le logement en qualité d’usufruitier par exemple. Lorsqu’il décède, l’usufruit s’arrête alors et revient par succession à ses enfants qui deviennent alors propriétaires du bien en “pleine propriété”. Ce procédé est très intéressant niveau fiscal car le nue-propriétaire n’a alors aucun droits de succession à régler. Il est également possible de céder l’usufruit par testament à une personne qui ne serait pas votre successeur naturel, ou bien tout simplement de le vendre à la personne de votre choix. Le démembrement étant un “acte authentique”, il est nécessaire de l’acter devant notaire.

Qu’ai-je le droit de faire si je suis usufruitier ?

L’usufruitier possède le droit partiel de propriété. Il est autorisé à :

• occuper le bien immobilier
• le louer et en percevoir les loyers
• donner son bail à une tierce personne
• vendre ou céder son droit d’usufruit à titre gratuit

En revanche, il ne peut pas :

• transformer la nature du bien (par exemple, transformer un bail à usage d’habitation en bail commercial)
• vendre le bien
• conclure un bail de plus de 9 ans
• réclamer des indemnités à la cessation de l’usufruit, même s’il prétend avoir contribué financièrement à l’apport de valeur ajoutée au bien immobilier

Enfin, l’usufruitier est tenu à assumer financièrement les charges d’entretien et d’occupation du logement.

Qu’ai-je le droit de faire si je possède seulement la nue-propriété ?

Le nue-propriétaire a le droit de vendre le bien immobilier, mais n’a pas le droit d’y habiter ou de percevoir les loyers en cas de location. Il est tenu d’assurer le paiement des grosses réparations visant les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et les clôtures. Il n’est pas tenu de payer s’il peut prouver que les dommages ont été causés du fait de la négligence de l’usufruitier.

Comment marche la répartition des parts et dois-je payer des impôts si je ne suis pas pleinement propriétaire de mon bien immobilier ?

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire se mettent d’accord pour vendre le bien immobilier, il existe un barème pour calculer quel part du prix revient à chacun. Les parts sont calculées selon l’espérance de vie de l’usufruitier (l’usufruit prenant fin au décès du titulaire) :

Pour l’usufruit temporaire, l’âge de l’usufruitier n’est pas pris en compte : il est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans :

• 23 % de 0 à 10 ans
• 46 % de 11 à 20 ans
• 69 % de 21 à 30 ans

Niveau fiscalité, seul l’usufruitier possède des obligations. En effet, le nue-propriétaire ne pouvant jouir du bien, il n’est pas redevable des impôts habituels tels que la taxe foncière, les revenus fonciers, l’ISF et les revenus de valeurs mobilières. Seul l’usufruitier est redevable. Ce qui rend le démembrement des biens immobiliers en terme de succession encore plus intéressants : vous n’êtes pas redevable et vos enfants ne paieront pas de droits de succession à votre décès.