Transformer un local commercial en habitation

Acheter un local commercial pour le transformer en habitation plutôt que d’acheter un appartement ou une maison déjà construite séduit de plus en plus d’acheteurs. Beaux volumes, prix attractifs, … le local commercial a tout pour plaire, en théorie ! On vous explique les avantages et inconvénients à acheter un local commercial pour y vivre et les démarches nécessaires pour le transformer en nid douillet.

Pourquoi acheter un local commercial plutôt qu’une habitation classique ?

Dans certaines villes, le prix d’achat des locaux commerciaux est sensiblement moins cher que le prix d’une habitation classique. Cela s’explique par le fait que ces locaux sont généralement situés au rez-de-chaussée des immeubles et qu’ils n’ont pas forcément besoin de toutes les installations nécessaires à une habitation. Les locaux commerciaux offrent généralement de beaux volumes et de belles hauteurs sous plafonds. Ils représentent parfois des toiles vierges où vous pouvez commencer de zéro pour créer l’intérieur de vos rêves. C’est ce dernier point qui peut, dans certains cas, présenter un gros désavantage car, malgré un prix d’achat moindre, les travaux peuvent vous revenir très chers ! Certains locaux ne possèdent pas de cuisine, ni de salle de bain. Il vous faudra donc faire les raccordements nécessaires en eau et en électricité. Certains locaux demandent une mise aux normes complète de l’électricité, selon leurs dates de construction. De même, vous serez peut-être amené à isoler les vitrines présentes, voire même à les changer complètement si vous trouvez ces dernières incompatibles avec votre intimité. Pensez à faire réaliser plusieurs devis afin de vérifier la rentabilité de votre acquisition, cela pourra également vous aider à négocier le prix de vente.

Comment trouver un local commercial ?

Vous pouvez visiter les portails d’annonces immobilières : une catégorie est généralement affectée aux locaux commerciaux. Par exemple, sur EtreProprio, nous vous proposons des locaux commerciaux à la vente sous l’onglet “commerce”. Vous pouvez également vous tourner vers les agences immobilières et expliquer votre souhait d’acquérir un local commercial pour le transformer en habitation. Vous serez alors conseillé par les agents immobiliers sur la rentabilité de votre achat.

Les démarches administratives pour transformer un bail commercial en habitation

Plusieurs étapes sont nécessaires si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation. Il vous faudra tout d’abord vérifier auprès du service urbanisme de votre mairie que la transformation du bail est possible. Pour cela, demandez à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Dans certains cas, il est interdit de transformer un bail commercial en bail habitation pour diverses raisons :

• politique de conservation du commerce de proximité
• politique d’interdiction de transformation des locaux situés aux rez-de-chaussée
• politique d’interdiction de construire des habitations en rez-de-chaussée car le local est situé en zone inondable

Si le local est situé dans une copropriété, il vous faudra vérifier le règlement auprès du syndic. Il est rare que le règlement interdise la transformation d’un local commercial en logement mais cela peut arriver, prenez vos précautions. Si les travaux que vous êtes amené à faire ont une incidence sur les parties communes de la résidence (comme la façade par exemple), il vous faudra obtenir la majorité absolue des copropriétaires lors de l’Assemblée Générale. Si ce n’est pas le cas, la majorité des présents suffira. Il se peut également que la transformation du bail entraîne la modification des parts de tantième que vous aurez à payer en tant que copropriétaire. Renseignez-vous auprès du syndic sur cette hausse possible des frais de copropriété.

Si vos travaux modifient la structure porteuse du bâtiment ou la façade, il vous faudra demander en mairie un permis de construire. Vous devrez également faire appel à un architecte pour mener à bien vos travaux si votre local possède une surface plancher de plus de 150 m2. Si ces deux cas ne s’appliquent pas à votre situation, une simple déclaration de travaux à la mairie suffira.

La modification du bail entraînant une modification de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, vous devez déclarer le changement de nature du bien au bureau du cadastre dont dépend votre local, dans les 3 mois suivant la réalisation du changement. En effet, ces deux taxes sont calculées selon la valeur locative cadastrale de votre logement et cette dernière change selon que ce soit un bail commercial ou un bail d’habitation. Votre habitation ne jouissant plus d’un bail commercial, vous serez automatiquement exonéré de la contribution économique territoriale qui concerne les commerces et entreprises.

Les avantages fiscaux si je souhaite acheter pour mettre en location

Les travaux engendrés par la transformation de la nature du bail peuvent être soumis à un abattement d’impôts :

• si vous louez votre habitation vide, vous n’aurez pas d’avantages fiscaux concernant les travaux effectués. En effet, les loyers que vous percevrez seront encaissés au régime fiscal des revenus fonciers. Or, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles.
• si vous louez votre habitation meublée, les loyers que vous percevrez seront encaissés au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Sous ce régime, tous les travaux sont déductibles sous forme d’amortissement. Le taux sera différent selon la nature des travaux que vous avez effectués (gros oeuvre, maçonnerie, …).