Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un tiers afin qu’il réalise son projet de construction. C’est une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier locatif.
Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Apparu en France en 2001, le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur immobilier afin qu’il réalise son projet de construction en l’aidant dans son financement auprès des banques. C’est une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier locatif. Il peut s’agir de l’acquisition d’un terrain ou la construction d’un immeuble destiné à accueillir des habitations, des locaux professionnels, etc.
La présentation du projet immobilier et le financement ont lieu sur des plateformes de financement en ligne. L’argent que vous avez investi dans le projet est bloqué pendant toute la durée de l’opération (généralement entre 12 à 36 mois) et servira ainsi à financer le capital de l’apport bancaire du promoteur.
Lorsque vous investissez votre argent au service d’un promoteur immobilier, vous n’achetez pas le bien immobilier avec d’autres investisseurs en ligne, mais vous permettez au promoteur de réaliser son projet, sans en être propriétaire. La finalité du crowdfunding est de récupérer votre capital de départ, plus les intérêts d’emprunt (généralement de 7 à 10 % selon la réussite du projet).
Depuis 2014, le crowdfunding immobilier est régulé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Outre le montant à investir pour financer le projet immobilier, vous n’avez généralement pas de frais facturés par les plateformes en ligne. Seules ces dernières facturent aux promoteurs une commission, avoisinant les 5%.
Le crowdfunding immobilier possède également un taux de rendement annuel plus attractif qu’un simple livret A ou une assurance vie : le taux est parfois proche des 10% brut par an.
Pour les promoteurs, ce procédé est également très intéressant car, n’ayant pas à faire appel à un actionnaire extérieur, ils gagnent du temps car il suffit en moyenne de 3 semaines pour récolter les fonds, grâce aux particuliers.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Malgré l’intérêt financier du crowdfunding, cet investissement ne reste tout de même pas sans risques. L’argent que vous avez investi vous reviendra uniquement si le projet est achevé en terme de construction, mais également si les lots sont vendus en totalité !
Il se peut donc que vous subissiez les aléas de retards de chantier par rapport au calendrier initial, sans oublier les intempéries, les difficultés juridiques des promoteurs, les accidents sur le chantier, ou même pire encore : la faillite du promoteur immobilier (comme l’entreprise Terlat, en 2017). Cependant, selon les termes du contrat qui vous lient, le promoteur peut être amené à vous verser des pénalités.
En investissant dans le crowdfunding immobilier, vous prenez donc le risque de perdre partiellement ou entièrement votre capital initial en cas de faillite du promoteur.
Comment minimiser les risques d’investissement ?
Le crowdfunding étant avant tout virtuel, il vous faut trouver une plateforme en ligne dans laquelle vous pouvez avoir confiance. Pour cela, elle doit être enregistrée au registre unique de l’Orias et doit être immatriculée CIP (Conseillé en Investissement Participatif) et/ou PSI (Prestataire de Services d’Investissement).
Ensuite, il faudra vous assurer de la santé financière du promoteur. L’entreprise est-elle réputée ? A-t-elle déjà proposé un investissement participatif pour un autre chantier locatif ? S’agit-il d’un bailleur social ?
La plateforme doit s’assurer de la qualité des investissements qu’elle propose aux particuliers. De préférence, les projets disponibles à l’investissement doivent avoir été préalablement validés auprès des collectivités territoriales (permis de construire autorisé), le programme doit être commercialisé de moitié et le promoteur doit avoir reçu l’accord de sa banque. Pour cela, la plateforme doit demander une transparence financière au promoteur immobilier.
Pour savoir s’il est fiable d’investir dans un projet immobilier en crowdfunding, regardez si la plateforme a prévu d’investir également sur les opérations proposées aux particuliers. Cela vous donnera une bonne idée du pourcentage de réussite du projet à terme. De plus, pour chaque projet, un DIRS (Document d’Information Réglementaire Synthétique) est mis à disposition pour consulter les informations recueillies sur le promoteur, le projet et ses conditions financières.
Les revenus imposables et le crowdfunding immobilier
Les intérêts que vous percevrez suite à votre investissement sont imposables aux prélèvements sociaux (17,2 %) et au taux d’impôt sur le revenu, ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 %. Ils ne rentrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.